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          深圳鹽田政府在線

          • 索 引 號:000000-02-2019-104967
          • 發布機構:深圳市鹽田區人民政府
          • 發布日期:2019-02-22
          • 名 稱:深圳市鹽田區人民政府關于印發鹽田區棚戶區改造實施細則的通知
          • 公開方式:主動公開
          • 分類:區級規范性文件

          深圳市鹽田區人民政府關于印發鹽田區棚戶區改造實施細則的通知

          發布時間:2019-02-22

          發文日期:2019-02-20發文單位:深圳市鹽田區人民政府發文字號:深鹽府規〔2019〕2 號

          各街道辦事處,區政府直屬、駐鹽各單位:

            《鹽田區棚戶區改造實施細則》已經區政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

          深圳市鹽田區人民政府

          2019年2月20日

          鹽田區棚戶區改造實施細則

          第一章 總則

            第一條 為規范鹽田區棚戶區改造工作,提升城市發展質量,加快“兩區兩城”建設,根據《深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見》(深府規〔2018〕8號,以下簡稱《實施意見》)、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號,以下簡稱《補償辦法》)等文件規定,結合轄區實際,制定本實施細則。

            第二條 本實施細則適用于鹽田區行政區域內,符合《實施意見》規定實際功能以居住為主的老舊住宅區。因規劃統籌需要,符合《實施意見》規定,具備改造條件的城中村、舊屋村,確需通過棚戶區改造政策實施拆除重建的,可納入本實施細則的適用范圍。城中村、舊屋村按有關規定確定。

            第三條 棚戶區改造以公共利益為目的,主要采取拆舊建新的方式,由區政府主導,以人才住房專營機構為主,其他企業可以參與。

            棚戶區改造項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上,其住宅部分除用于搬遷安置住房外,應當全部用作人才住房和保障性住房。

            第四條 棚戶區改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合等方式,由權利主體自愿選擇。貨幣補償標準應當按照《補償辦法》的規定確定。

            產權調換按照套內建筑面積1:1或不超過建筑面積1:1.2的比例確定。搬遷安置住房產權性質按《實施意見》等相關規定確定。

            獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積,增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收,最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格。

          第二章 職責分工

            第五條 區政府成立區棚戶區改造工作指揮部(下稱“區指揮部”),統籌協調全區棚戶區改造工作,區指揮部由區委、區政府主要領導任雙指揮長。

            區指揮部辦公室設在區住房建設主管部門(下稱“區主管部門”),負責區指揮部的日常工作;各街道辦事處及中英街管理局相應設立分支機構,按照屬地原則,就轄區范圍內的棚戶區改造項目(下稱“項目”)開展前期組織、協調及維穩工作。

            區指揮部根據工作需要不定期召開會議,由指揮長主持,參會單位根據會議審議內容確定。

            第六條 區指揮部負責組織實施轄區棚戶區改造工作,研究解決棚戶區改造工作涉及的重點、難點問題。具體職責包括:

            (一)審議開展棚戶區改造前期工作;

            (二)審議區棚戶區改造年度計劃及近期規劃;

            (三)審議棚戶區改造項目計劃立項、實施方案、專項規劃;

            (四)審定搬遷補償安置方案、社會穩定風險評估報告;

            (五)研究項目用地、房屋征收相關問題;

            (六)審定項目終止問題;

            (七)審議其他棚戶區改造的重要事項。

            第七條 區主管部門負責棚戶區改造日常工作的具體統籌、協調及監督。主要職責如下:

            (一)制定區棚戶區改造工作的相關政策;

            (二)牽頭編制區棚戶區改造年度實施計劃;

            (三)受理、審查棚戶區改造項目申報;

            (四)組織編制項目概念規劃、專項規劃;

            (五)牽頭編制項目實施方案,確認項目實施主體,核發實施主體確認文件,與實施主體簽訂項目監管協議;

            (六)向市主管部門報備棚戶區改造項目年度計劃、搬遷安置補償方案及社會穩定風險評估報告;

            (七)對項目建筑物拆除工程進行備案,監督施工過程,對拆除情況進行確認;

            (八)對配建的人才住房和保障性住房設計方案及建設標準提出意見;

            (九)區指揮部安排的其他工作。

            第八條 區城市更新部門主要職責如下:

            (一)審查、公示項目專項規劃,并報區城市更新工作領導小組審議,審議通過的報市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批;

            (二)受理項目土地與建筑物信息核查申請;

            (三)受理項目選址工作;

            (四)受理項目建設用地申請,核發建設用地方案圖和建設用地規劃許可證、簽訂土地出讓合同、核發建設工程規劃許可證,開展項目規劃驗收等工作。

            第九條 區規劃國土部門主要職責如下:

            (一)協助市規劃國土部門開展項目納入年度城市建設與土地利用實施計劃的相關工作;

            (二)受理建筑物命名申請;

            (三)負責法定圖則、控制性詳規等規劃調整相關工作。

            第十條 區房屋征收部門主要職責如下:

            (一)負責將納入棚戶區改造年度計劃的項目列入下一年度房屋征收計劃,并報市房屋征收部門備案;

            (二)對需要啟動征收的項目,依程序報請區政府實施行政征收。

            第十一條 區財政部門按規定保障有關部門和街道辦事處及中英街管理局開展棚戶區改造的相關工作經費和專項工作費用。

            第十二條 各街道辦事處及中英街管理局的主要職責如下:

            (一)建立街道級棚戶區改造工作機構、工作機制;

            (二)開展棚戶區改造前期工作,包括調查轄區老舊住宅區項目的土地與建設物信息、住房產權、房屋質量、周邊公共配套設施等綜合情況,征集初步改造意愿,篩選、申報棚戶區改造項目;

            (三)委托專業機構對舊住宅區住房質量、消防、使用功能、配套設施或地質災害開展評估;

            (四)組織實施主體開展項目信息核查,發布改造意愿征集公告,牽頭進行改造意愿征集;

            (五)申請納入棚戶區改造年度計劃;

            (六)牽頭開展搬遷安置補償協議簽約準備工作,包括組織實施主體編制項目搬遷安置補償方案及編制說明,編寫社會穩定風險評估報告;

            (七)與項目實施主體和權利主體簽訂三方《搬遷安置補償協議》;

            (八)處理信訪維穩事項;

            (九)區指揮部安排的其他工作。

            第十三條 項目實施主體主要職責如下:

            (一)配合開展意愿征集工作;

            (二)配合編制概念規劃、專項規劃、項目搬遷安置補償方案及編制說明,社會穩定風險評估報告;

            (三)進行權屬核查,確定權利主體;

            (四)根據項目需要,組織開展項目測繪、評估工作;

            (五)簽訂《搬遷安置補償協議》,并支付補償款;

            (六)發布搬遷公告,組織開展權利主體的搬離和清空,并進行房屋拆除和權屬注銷;

            (七)辦理土地入庫手續;

            (八)開展項目立項、選址工作,辦理規劃、建設用地申請等報批手續,開展施工建設、管理以及規劃、建設、消防的驗收等工作;

            (九)項目建成后,組織回遷房的安置工作,并移交保障性住房和人才住房,人才住房統一由人才住房專營機構運營管理;

            (十)與項目有關的其他工作及合同(協議)約定的職責和義務。

            第十四條 區法制部門負責對項目推進過程中涉及的法律問題進行指導服務,研判拆除談判法律風險,為棚戶區改造工作決策部署提供法律意見。

            第十五條 區規土監察部門負責規劃土地違法案件的調查取證、認定和作出行政處罰決定,組織協調、執行違法用地清理和違章建筑強制拆除工作。

            第十六條 區其他相關部門,按照行業監管的原則,依據職能分工,互相配合,做好棚戶區改造的組織、協調、審批、監管及服務工作。

          第三章 項目申報與審查

            第十七條 各街道辦事處及中英街管理局開展摸底調查,掌握轄區舊住宅區土地與建筑物信息、住房產權、房屋質量、周邊公共配套設施、改造意愿等情況,建立信息臺賬。

            第十八條 街道辦事處及中英街管理局在綜合情況調查的基礎上,篩選改造意愿強烈、實施條件成熟的舊住宅區,開展初步改造意愿征集工作。有改造意愿的權利主體人數達到權利主體總人數的85%以上,且所擁有建筑面積占總建筑面積的比例達到85%以上的,街道辦事處及中英街管理局組織開展棚戶區性質評估界定。

            第十九條 初步改造意愿征集達85%以上的,各街道辦事處及中英街管理局委托具有相應資質的機構,對舊住宅區住房質量、消防、使用功能或配套設施或地質災害開展評估。具有下列文件之一的,均可作為棚戶區改造項目界定依據:

            (一)具有相關資質的地質災害評估機構出具的地質災害危險性評估報告;

            (二)房屋安全鑒定相關專業機構出具的危房鑒定報告;

            (三)具有相關資質的消防安全評價機構出具的消防安全評估報告;

            (四)具有相關資質的規劃設計機構出具的基礎設施和公共服務設施建設評估報告。

            第二十條 申請棚戶區改造的舊住宅區,應同時符合下列條件:

            (一)房屋使用年限在20年以上,或使用年限雖不足20年,但按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區;

            (二)存在住房質量、消防、地質災害等安全隱患,或使用功能不齊全,或配套設施不完善,并取得專業機構出具的相關評估報告;

            (三)用地面積原則上不少于5000平方米。單個舊住宅區用地面積少于5000平方米的,應與周邊的其他舊住宅區聯合申報,且全體權利主體同意在項目范圍內統籌搬遷安置或貨幣補償,搬遷安置方案以政府批件為準。

            第二十一條 街道辦事處及中英街管理局向區主管部門申報具備改造條件的項目,應提交下列資料:

            (一)項目申報表;

            (二)初步改造意愿征集情況報告;

            (三)項目的土地與建設物信息、住房產權、房屋質量、周邊公共配套設施等綜合情況調查報告;

            (四)項目地質災害危險性評估報告、項目危房鑒定報告、項目消防安全評估報告、項目基礎設施和公共服務設施建設評估報告中的至少一項。

            第二十二條 區主管部門應自收到申請之日起10個工作日內,完成申請材料審查。存在資料不全、內容不明等情形的,應一次性明確需補充提交的資料。

            項目申報資料經審查符合要求的,區主管部門將項目報區指揮部審議通過后,開展后續工作。

          第四章 確認項目實施主體

            第二十三條 區主管部門根據項目實際情況,編制項目實施方案,明確項目實施主體選擇方式。

            區棚戶區改造項目可確認人才住房專營機構作為項目實施主體,也可通過招標等方式確認項目實施主體。通過招標等方式確認項目實施主體的,應明確具體選擇方案。

            第二十四條 區主管部門將棚改項目情況及實施方案報區指揮部審議,審議通過后,區主管部門按照項目實施方案規定,確認項目實施主體。

            確認區人才住房專營機構作為項目實施主體的,區主管部門依據項目實施方案向區人才住房專營機構核發項目實施主體確認文件;通過招標等方式確認項目實施主體的,區主管部門按照項目實施方案規定方式,選擇項目實施主體,核發項目實施主體確認文件。

          第五章 項目前期工作與意愿征集

            第二十五條 區主管部門根據工作需要,組織項目實施主體編制項目概念規劃,征求區城市更新、規劃國土等相關部門意見后,提請分管區領導專題會議審議。項目概念規劃內容主要包括規劃依據與原則、現狀概況和分析、城市基礎設施和公共服務設施研究、規劃方案(用地布局、總平面示意圖、效果圖)等。

            第二十六條 街道辦事處及中英街管理局牽頭組織項目實施主體進行項目信息核查,向不動產登記部門、區城市更新部門、區規劃國土部門、區主管部門,申請土地、建筑物和住房產權信息核查。申請時,應提交下列資料:

            (一)土地、建筑物、住房產權信息核查申請函;

            (二)需要核查的房屋列表清單;

            (三)其他相關的房地產信息資料。

            第二十七條 區城市更新部門、區規劃國土部門,區主管部門,自受理申請之日起30個工作日內完成核查,并書面反饋至申請單位。

            (一)區城市更新部門負責核查項目土地與建筑物信息;

            (二)區主管部門負責核查項目范圍內涉及的保障性住房等政策性房屋信息。

            街道辦事處及中英街管理局組織實施主體根據各單位反饋意見編寫項目土地、建筑物和住房產權信息核查報告。

            第二十八條 街道辦事處及中英街管理局組織項目實施主體進行改造意愿征集,在改造項目范圍內發布意愿征集公告,同時公布項目概念規劃、項目實施主體確認文件等材料。意愿征集工作時間為6個月。意愿征集工作時間內,有改造意愿權利主體的人數未達到權利主體總人數的95%,或所擁有建筑面積未達到總建筑面積的95%,意愿征集工作終止,終止項目原則上5年內(從意愿征集終止日開始計算)不再納入棚戶區改造計劃,但區指揮部認為確需改造且實施條件成熟的項目除外。

          第六章 棚戶區改造計劃及專項規劃編制

            第二十九條 意愿征集工作啟動6個月內,有改造意愿權利主體的人數達到權利主體總人數的比例及所擁有建筑面積占總建筑面積的比例均達到95%以上的,街道辦事處及中英街管理局向區主管部門書面申請納入區棚戶區改造年度計劃。申請時應提交下列資料:

            (一)納入區棚戶區改造年度計劃申請書;

            (二)項目意愿征集資料;

            (三)項目地質災害危險性評估報告、項目危房鑒定報告、項目消防安全評估報告、項目基礎設施和公共服務設施建設評估報告中的至少一項;

            (四)土地核查成果圖;

            (五)拆遷與建設用地范圍圖;

            (六)現狀用地分析圖;

            (七)建筑物信息圖;

            (八)項目相關會議紀要和其他證明材料;

            (九)項目概念規劃效果圖。

            第三十條 區主管部門對街道辦事處及中英街管理局上報的納入區棚戶區改造年度計劃申請進行初審后,報區指揮部審議。審議通過的,納入棚戶區改造年度計劃,并報市主管部門備案。

            第三十一條 納入棚戶區改造年度計劃的項目,按照《補償辦法》的相關規定,區房屋征收部門應將項目范圍列入下一年度房屋征收計劃,并按規定報送市房屋征收部門。

            第三十二條 納入棚戶區改造年度計劃的項目應當納入年度城市建設與土地利用實施計劃。

            第三十三條 納入棚戶區改造年度計劃的項目,項目實施主體向區發改部門申請開展項目立項工作,向區城市更新部門申請開展項目選址工作。

            第三十四條 區主管部門組織項目實施主體委托專業機構,根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和法定圖則的要求,考慮片區公共配套設施和市政交通基礎設施承載能力、人才住房和保障性住房建設等因素,結合項目概念規劃,編制項目專項規劃,報區城市更新部門審查;區城市更新部門在10個工作日內進行初審,初審不合格的,書面復函申報單位并說明理由;初審合格的,由區城市更新部門在我市主要媒體、官方網站、項目現場對項目專項規劃進行不少于30日的公示。專項規劃申報審查應提交下列材料:

            (一)項目專規審查申請函;

            (二)項目實施主體確認文件;

            (三)申請單位法人營業執照;

            (四)法定代表人證明書及其身份證明,或授權委托書及委托代理人身份證明;

            (五)土地及建筑物信息核查結果;

            (六)棚改專項規劃設計合同;

            (七)棚改專項規劃管理文件;

            (八)棚改專項規劃技術文件。

            第三十五條 區城市更新部門在專項規劃公示期滿之日起10個工作日內對公示意見進行匯總和處理,并將專項規劃、公示意見及處理建議報區城市更新工作領導小組審議,審議通過后,報市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批。審批通過后,區城市更新部門將審批結果抄送市規劃國土委,依程序納入全市規劃國土“一張圖”綜合管理信息系統。同時區主管部門在項目現場進行公示,或以其他方式通知權利主體。

            第三十六條 項目專項規劃需將法定圖則規劃的工業倉儲及商業等用地主導功能調整為保障性住房或人才住房的,區規劃國土部門辦理法定圖則調整。

            第三十七條 項目專項規劃審批通過后,區主管部門與項目實施主體簽訂項目監管協議,項目監管協議應明確以下內容:

            (一)項目實施主體按照項目專項規劃要求應履行的建設、移交人才住房或保障性住房、城市基礎設施和公共服務設施等義務,以及回購方式及標準;

            (二)項目實施主體應當完成搬遷,并按照搬遷安置補償協議履行貨幣補償、提供搬遷安置房屋和過渡期安置補償等義務;

            (三)項目實施進度安排及完成時限;

            (四)土地使用權出讓事宜;

            (五)違反項目監管協議應承擔的責任及雙方約定的其他事項。

          第七章 搬遷安置補償協議簽訂及房屋拆除

            第三十八條 簽訂搬遷補償安置協議前,街道辦事處及中英街管理局依序開展下列準備工作:

            (一)組織項目實施主體制定搬遷安置補償方案及編制說明,并征求權利主體意見;

            (二)編寫社會穩定風險評估報告,項目實施主體協助;

            (三)將搬遷安置補償方案及編制說明與評估報告報區主管部門初審后,提請區指揮部審定。

            搬遷安置補償方案與評估報告審定通過后,由區主管部門報市主管部門備案。

            第三十九條 取得市主管部門的準予備案的意見后,項目實施主體將搬遷安置補償方案在現場公示15日,公示期滿后,正式啟動簽約工作,簽約期為6個月。

            街道辦事處及中英街管理局、項目實施主體和權利主體應在簽約期內簽訂附生效條件的三方《搬遷安置補償協議》。權利主體委托第三人簽約的,應出具經公證的授權委托書。

            第四十條 簽約期屆滿,已簽約權利主體的人數未達到權利主體總人數的95%,或所擁有建筑面積未達到總建筑面積的95%,實施主體可向街道辦事處及中英街管理局申請終止本項目,經區主管部門審核后,報區指揮部審定。辦理項目終止申請需提交以下材料:1.項目終止申請書;2.相關簽約文件復印件。

            經區指揮部審定終止的項目,區相關部門分別從《房屋征收計劃》《年度城市建設與土地利用實施計劃》《棚戶區改造年度計劃》中去除,原則上5年內(從項目終止日開始計算)不再納入棚戶區改造計劃。

            第四十一條 各街道辦事處及中英街管理局按項目建筑體量和節點進度向財政局申請工作經費,工作經費申請標準以區政府相關文件為準。

            第四十二條 簽約期屆滿,已簽約權利主體的人數達到權利主體總人數的比例及所擁有建筑面積占總建筑面積的比例均達到95%時,區主管部門根據社會穩定風險評估報告和未簽約房屋的情況提請區指揮部審議房屋征收事宜。區指揮部根據公共利益的需要,同意實施房屋征收的,有關主管部門依照相關法律、法規、規章的規定依法開展房屋征收工作。

            項目范圍內涉及違法行為的,區相關執法部門依法啟動行政處罰程序。

            第四十三條 《搬遷安置補償協議》簽約率達到100%,或已完成房屋征收或行政處罰程序的,項目實施主體向區主管部門備案后,發布限期搬遷通知。限期搬遷通知到期后,項目實施主體組織開展收樓、物理封門、支付補償費用等相關工作,權利主體辦理搬遷房屋水電注銷、騰空交房等事項,提交被搬遷房屋的不動產權證書,以及注銷不動產權證書委托書;被搬遷房屋沒有不動產權的,應提交相應的權屬證明資料及房地產權益由項目實施主體承受的聲明書。

            第四十四條 項目實施主體在房屋完成拆除后,持以下材料,向不動產登記機構申請辦理與搬遷安置補償協議相對應的產權證書注銷登記:

            (一)區主管部門核發的項目實施主體確認文件;

            (二)與街道辦事處及中英街管理局、權利主體簽訂的項目搬遷安置補償協議;

            (三)被搬遷房屋的不動產權利證書或其他權屬證明材料;

            (四)業主簽署的注銷不動產權利證書的委托書;

            (五)要求的其他相關資料。

            被搬遷房屋已辦理銀行貸款的,拆除房屋前需要辦理抵押物變更等事宜,可以由項目實施主體協助業主辦理。 

            第四十五條 項目實施主體取得區主管部門的房屋拆除備案后,在區主管部門的監督下開展房屋拆除工作。對于實施征收的房屋,項目實施主體在獲得區房屋征收部門授權后,與已簽約房屋同步開展房屋拆除工作。

            第四十六條 按照棚戶區改造項目專項規劃,獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施和城市公共利益項目等用地,項目實施主體應依照有關規定辦理入庫移交手續。

          第八章 用地審批及后續工作

            第四十七條 項目實施主體完成建筑物拆除和不動產權利證書注銷后,持以下材料向區城市更新部門申請辦理建設用地審批手續:

            (一)項目立項批復文件;

            (二)項目環境影響評價批復;

            (三)項目實施主體確認文件;

            (四)項目專項規劃批準文件;

            (五)項目監管協議;

            (六)項目搬遷安置補償協議;

            (七)項目建筑物拆除證明文件;

            (八)項目房地產注銷證明文件;

            (九)區城市更新部門要求提供的其他文件。

            棚戶區改造項目地價計收標準按《實施意見》等相關規定確定。地價由實施主體代為計收,權利主體需繳清地價后,才能取得相應的產權證。

            第四十八條 符合建設用地批準條件的,區城市更新部門提交區城市更新工作領導小組會議審批,經區城市更新工作領導小組會議批準后由區城市更新部門向實施主體核發《建設用地方案圖》。實施主體取得《建設用地方案圖》后向區城市更新部門提交建設用地規劃許可的申請。區城市更新部門在受理申請材料之日起10個工作日內進行審批,審批通過的,區城市更新部門向實施主體核發《建設用地規劃許可證》;不符合建設用地批準條件的,書面答復申請人。

            第四十九條 項目實施主體辦理建設用地審批手續并待安置補償面積明確后,區城市更新部門與其簽訂土地使用權出讓合同,土地使用權出讓合同應明確以下內容:

            (一)出讓地塊的開發建設及管理要求;

            (二)保障性住房、人才住房、城市基礎設施和公共服務配套設施等的配建要求;

            (三)按照項目搬遷安置補償方案和項目監管協議的要求,用于搬遷安置補償的房產不得申請預售;

            (四)項目專項規劃明確及項目監管協議約定的其他相關內容。

            第五十條 項目實施主體按照房屋工程開展項目建設報建工作,完成方案設計,由區城市更新部門核發建設工程規劃許可證、區主管部門核發施工許可證。

            第五十一條 項目實施主體向區城市更新部門申請規劃驗收,向區主管部門申請竣工驗收備案。

            第五十二條 項目竣工驗收備案后,項目實施主體根據項目監管協議、項目搬遷安置補償方案、搬遷安置補償協議及相關規定,組織安置分房,辦理產權登記、移交配建的公共配套用房、人才住房或保障性住房等相關手續。

          第九章 附則

            第五十三條 本實施細則由區政府授權區住建局負責解釋。

            第五十四條 本實施細則自2019年3月1日起施行,有效期5年。

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